Investice do bytu Praze zůstává atraktivní, avšak rizika jsou často podceňována. V našem modelu jsme určili klíčovou hranici rentability v souvislosti s růstem cen bytů. Analýza rovněž ukazuje, jak snadno může kupující utrpět ztrátu, a to i v značné výši. Praha se v poměru cen nemovitostí k průměrným příjmům obyvatel řadí mezi nejdražší města na světě.
Typický nájemník v Praze, s průměrnou mzdou, vynakládá přibližně 40 % svého čistého měsíčního příjmu pouze na bydlení a související náklady. Naproti tomu ve Vídni by tento podíl byl zhruba poloviční. V posledních deseti letech ceny pražských bytů rostly průměrně o 9 % ročně, což představuje velmi silný růst, který se vyrovnává růstu amerického akciového indexu S&P 500, avšak s podstatně vyšší volatilitou a rizikem.
Proč jsou nemovitosti v Praze tak nákladné?
Mezi faktory, které přispívají k vysokým cenám, patří vysoká míra byrokracie, která brání výstavbě, lobby developerů, kterým tato situace vyhovuje, silná voličská základna, která většinou vlastní nemovitosti, zájem zahraničních investorů, rozvinutý cestovní ruch a další. V posledních letech se navíc inflace výrazně promítla do rostoucích cen nemovitostí ve většině západních měst a v České republice. Vlastníci nemovitostí se nyní nacházejí v silné pozici, což však představuje značnou zátěž pro obyvatele, kteří nemovitosti nevlastní, zejména pro mladé lidi.
Taková situace může významně zpomalovat ekonomický růst České republiky, neboť spotřebitelé čelí výrazně nižšímu disponibilnímu příjmu v důsledku vysokých nákladů na bydlení, což omezuje jejich možnosti utrácet za zboží a služby mimo oblast bydlení. Jedinou pozitivní okolností je relativně vysoký podíl obyvatel Prahy, kteří vlastní své bydlení (30 – 40 %). Ceny nemovitostí v Praze jsou bezesporu na velmi vysoké úrovni. Je však stále výhodné investovat do pražských bytů i za těchto podmínek? Vypracovali jsme podrobný kvantitativní model pro případ koupě bytu v osobním vlastnictví v Praze s využitím hypotečního úvěru.
Jak se rozhodnout?
Rozhodování o koupi nemovitosti je ve skutečnosti velmi složitý proces, který zahrnuje řadu proměnných a vyžaduje důkladné analýzy a výpočty. Klíčové je pochopit, jak nerealizované zisky a ztráty ovlivňují návratnost této investice, přičemž právě tyto faktory mají nejvýznamnější dopad. Mnoho kupujících se však potýká s obtížemi, neboť tyto úvahy a výpočty nejsou jednoduché. Zahrnují například složené úročení, zisk z apreciace ceny nemovitosti nebo zisk spojený se splacením části úvěru, kdy kupující získává nárok na odpovídající část nemovitosti.
Pokud jde o nerealizované náklady, počáteční úmor kupní ceny nemovitosti představuje „zmražené“ prostředky, které by mohly být efektivně investovány do obdobných aktiv, jako jsou dluhopisy. Tento náklad je tedy nákladem obětované příležitosti. Je nezbytné zohlednit také každoroční peněžní ztráty, kdy splátky hypotečního úvěru mohou převyšovat příjmy z pronájmu. Opět se jedná o prostředky, které se neproduktivně „utopí“ v nemovitosti.
Díky výraznému nárůstu cen a „nízkému riziku“ jsou byty v Praze považovány za atraktivní investiční a spekulativní aktiva. Přibližně 12 % bytů zůstává neobsazených. Paradoxně, vzhledem k nízkému výnosu z pronájmu, může být někdy rozumné nechat byt prázdný. Pronájem se totiž s ohledem na vysoké ceny bytů, daně a náklady na služby či pojištění příliš nevyplatí (čistá návratnost z pronájmu se pohybuje kolem 2–3 % ročně). Mnohem zajímavější je kapitálový zisk vyplývající z rostoucí hodnoty nemovitosti (9 % ročně). Pro zahraniční investiční fondy je navíc nepraktické pronajímat zakoupené byty, neboť náklady spojené s hledáním a správou nájemců v neznámé jurisdikci negativně ovlivňují výnos.
Růst cen představuje klíčový faktor.
Je tedy rozumné investovat do bytů v Praze i při současné vysoké cenové úrovni? Odpověď na tuto otázku závisí především na tom, zda ceny bytů budou i nadále dynamicky stoupat v následujících letech. V našem kvantitativním modelu jsme zohlednili typický scénář pořízení dvoupokojového bytu za aktuální ceny s hypotečním úvěrem pokrývajícím 80 % kupní ceny. V rámci modelu předpokládáme pokles hypotečních úrokových sazeb, inflaci na cílové úrovni ČNB (2 %) a zohlednili jsme veškeré náklady spojené s pronájmem a údržbou bytu, stejně jako všechny realizované a nerealizované zisky a ztráty vyplývající z této investice. Na základě těchto faktorů jsme stanovili hranici rentability růstu cen nemovitostí, při které se investice transformuje z „méně atraktivní“ do „atraktivní“ kategorie.
Zda je výhodné investičně pořídit pražský byt (s cílem pronájmu a následného prodeje), závisí především na tom, zda ceny nemovitostí v následujících letech porostou rychleji než 4 % ročně. Toto tempo růstu je klíčové pro posouzení smysluplnosti takové investice vzhledem k jejím rizikům. Je třeba poznamenat, že se jedná o typický investiční scénář, kdy nákup nemovitosti pod nebo nad tržní hodnotou, vyšší výnos z pronájmu a pokles úrokových sazeb hypoték mohou ovlivnit tuto hranici směrem nahoru či dolů. Na základě našich analýz se většina předpokladů pohybuje v rozmezí 3–5 %. Při dosažení růstu cen o 5 % ročně a více je pravděpodobnost ziskovosti takové investice velmi vysoká. Naopak při pomalejším růstu (2–3 %) nemusí kupující nutně utrpět ztrátu, avšak taková investice se pravděpodobně stane méně atraktivní.
Je poněkud znepokojivé, jak rychle může investor utrpět značné ztráty, pokud v následujících letech dojde k poklesu cen nemovitostí, i když jen mírnému. Je tedy nezbytné přistupovat k rizikům s rozvahou. Pouhý 1% roční pokles cen nemovitostí po dobu deseti let v modelovém scénáři může vést k 70% ztrátě v porovnání s investovanými prostředky. Jsou nemovitosti stále považovány za bezpečné aktivum na úrovni státních dluhopisů? Tato domněnka již nemusí být aktuální. V Praze se byty staly investičním (spekulativním) aktivem. Riziko poklesu cen nemovitostí se v nadcházejících letech zvyšuje, čím rychleji ceny rostou. Pražské nemovitosti se tak mohou ukázat jako rizikovější investice než v minulosti a než státní dluhopisy. Ačkoli je v současnosti pravděpodobnost výrazných cenových poklesů nízká, situace se může změnit v následujících letech, pokud například v důsledku recese dojde k výraznému nárůstu nezaměstnanosti.
Shrnutí
Rostoucí regulatorní riziko může být důsledkem extrémních nákladů na bydlení, což by mohlo vést politiky k regulaci trhu s nemovitostmi. Takový krok by mohl negativně ovlivnit ceny bytů. Nicméně, pokud zůstane situace nezměněna, investice do nemovitostí v Praze nadále představuje atraktivní možnost.
Tyto úvahy platí pouze za současných a předpokládaných tržních podmínek; jakékoli významné změny v regulacích, makroekonomice, hypotečních podmínkách nebo jiných souvisejících oblastech by mohly vést k odlišným závěrům. Tato analýza nepředstavuje doporučení k prodeji nebo nákupu nemovitostí.
Dostávejte jako první nové přidané nemovitosti emailem
- Přihlaste se k odběru.
Komentáře